Рынок первичного жилья в России в 2026 году стал практически «стерильным»: более 98% сделок проходят через счета эскроу. Однако эксперты предупреждают о рисках в «серой зоне» переуступок. Даже с учетом инициативы Минфина (законопроект от декабря 2025 года) по увеличению лимита АСВ до 30 млн рублей, схемы с техническими посредниками создают правовой вакуум. Главный риск заключается в том, что госзащита покрывает только сумму, фактически находящуюся на счете эскроу по первому ДДУ. При переуступке возникает незащищенная «дельта»: если рыночная цена объекта 25 млн, а на счету по первичному договору зафиксировано лишь 15 млн, то разница в 10 млн рублей при банкротстве застройщика не подлежит возврату через АСВ.
Схема «Технический дольщик»
К началу 2026 года цены на жилье в крупных городах достигли новых пиков (в Воронеже средний квадрат стоит около 140 тыс. рублей). Чтобы удерживать темпы продаж и наполнять счета эскроу на ранних стадиях, девелоперы используют дочерние компании.
На этапе котлована пул квартир выкупается «дочкой» застройщика. Когда дом почти готов, этот договор расторгается, и застройщик заключает новый прямой контракт с реальным покупателем.
Почему это выгодно девелоперу:
- План продаж: Позволяет быстро наполнить счета эскроу на старте, чтобы снизить ставку проектного финансирования от банка.
- Налоги: Дает возможность гибко распределять прибыль внутри холдинга между разными юридическими лицами.
- Ипотека: Покупатель становится «первичным клиентом». Поскольку в 2026 году семейная ипотека не действует на обычную переуступку, такая схема — единственный способ сохранить для клиента льготную ставку через прямой ДДУ.
Важный нюанс: Сама по себе такая цепочка не является незаконной, если соблюдены все юридические формальности. Девелоперы используют это для оптимизации налогов и выполнения плана продаж перед банком. Однако для покупателя здесь кроется риск «финансового вакуума» в момент переоформления документов.
Риск № 1: Страховой лимит АСВ и конкурсная масса
В 2026 году лимит государственной гарантии возврата средств по счету эскроу через механизм АСВ на текущий момент ограничен 10 млн рублей (в ожидании вступления в силу новых норм о 30 млн).
Факт: Если квартира в новостройке стоит 12 млн рублей (что сегодня реально для «трешки» в Воронеже), а застройщик банкротится до вступления в силу новых норм, АСВ вернет только 10 млн в приоритетном порядке.
Нюанс: Остальные средства не сгорают автоматически, но они попадают в общую очередь кредиторов. Возврат денег из конкурсной массы — это крайне долгий и рискованный процесс, результат которого не гарантирован.
Риск № 2: «Правовой вакуум» и проверки ФНС
В 2026 году банки и ФНС (согласно ст. 54.1 НК РФ) усилили контроль за аффилированными сделками.
Налоговые риски: Если цепочка создана исключительно для ухода от налогов, счета застройщика могут быть заблокированы.
Риск ареста: В короткий промежуток времени, когда старый договор уже расторгнут, а ваш еще не зарегистрирован в Росреестре, квартира юридически «свободна». Если у девелопера есть крупные долги, судебные приставы могут наложить арест на объект именно в этот момент.
3 обязательных правила безопасности в 2026 году
1. Проверка «финансового следа»
Суды признают сделку чистой только при наличии подтвержденной связи между деньгами и конкретным объектом.
Что делать: Обязательно требуйте свежий Акт сверки от застройщика. Он подтверждает, что предыдущий (технический) дольщик полностью оплатил квартиру, и у компании нет финансовых претензий к объекту.
2. Контроль эскроу через банк
Ваши деньги защищены государством только в том случае, если они официально зачислены на счет с целевым назначением под ваш ДДУ.
Что делать: Проверяйте уведомление об открытии и наполнении счета эскроу. Оно должно быть заверено банком (электронной подписью или синей печатью) и содержать ваш номер договора. Это исключает риск того, что деньги «повиснут» как нецелевой платеж.
3. Анализ Арбитража (kad.arbitr.ru)
Не каждая судебная тяжба опасна, но важна системность.
Что делать: Проверьте застройщика по ИНН. Иски от налоговой (МРИ ФНС) или требования о банкротстве на суммы более 5–10% от уставного капитала — серьезный повод для дополнительной проверки.
«Золотое правило дисконта»
В 2026 году ориентиром безопасной экономии при переуступке является скидка в 5–10% от прайса застройщика.
Нюанс: Скидка выше 15% — это «красный флаг». В некоторых случаях это может быть агрессивным маркетингом для быстрого закрытия плана, но чаще это плата за повышенный юридический риск. Сверхскидка требует комплексного анализа всех документов.
Самые интересные новости портала ДОМОСТРОЙРФ.РУ читайте в ВКонтакте.
Комментарии