В прошлом году рынок ипотечного кредитования удивил как экспертов, так и заёмщиков, показав минимальные процентные ставки за всю историю — 8–8,5%.Отметим, что такое снижение произошло с отметки 10,5–11%.При этом, для новостроек, благодаря программе льготной ипотеки от государства, ставки опустились ниже некуда — до 6,5%
По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, за весь 2020 год по этой программе было выдано 340 тыс. кредитов на 1 трлн рублей, то есть, четверть от всего объёма льготной ипотеки. Всего же по льготным ипотечным программам россияне получили 1,7 млн кредитов на 4,2 трлн рублей, что является абсолютным рекордом.
В Воронежской области ипотека также остаётся наиболее популярным способом приобретения недвижимости, о чём свидетельствуют данные застройщиков. Так, например, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж АО «СЗ «ДСК» за минувший год составила примерно 75%.
ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал, как изменятся условия по ипотеке в 2021 году, и как это коснётся заёмщиков.
Ипотечный кризис: быть или не быть?
Первый вопрос, который волнует многих: следует ли ожидать повторения ипотечного кризиса 2008 года?
По словам генерального директора ГК «Центр ипотечного кредитования» Ирины Киселевой, тогда, 12 лет назад, у населения была работа и, главное, деньги, поэтому последствия кризиса не стали фатальными — ипотечный рынок восстановился довольно быстро. Что же сейчас? Доходы населения падают уже шестой год подряд, стоимость жизни растет, коронакризис ощутимо проредил ряды малого и среднего бизнеса.
Ирина Киселева: «Вроде бы вот-вот должны начаться массовые неплатежи по ипотеке, но россияне ответственно относятся к ипотечным обязательствам и залоговому жилью, поэтому доля просрочки очень низкая (по разным источникам 1–6%). Это первое. Второе: ипотека долгое время является одним из основных драйверов экономики России, и, я думаю, правительство задействует все возможные ресурсы, чтобы не допустить ипотечного кризиса в стране».
Аналитик ГК «ФИНАМ» Наталия Пырьева добавляет, что при этом банки заметно ужесточили систему оценки кредитоспособности, опасаясь ухудшения качества кредитных портфелей и роста просроченной задолженности.
Наталия Пырьева: «Кредитные организации отказывают потенциальным заёмщикам, если те вносят первоначальный взнос за счет средств материнского капитала (специалисты определяют это как один из признаков низкой платежеспособности клиента), а также отслеживают наличие у потенциального заёмщика других кредитов. Люди, в свою очередь, тоже взвешенно оценивают свои возможности при получении ипотечного кредита, осознавая, что в случае неуплаты они могут потерять и уже выплаченные средства, и купленное жилье».
Иными словами, на данный момент предпосылок для возникновения ипотечного кризиса нет.
Процентная ставка
По словам Наталии Пырьевой, в 2021 году также не следует ожидать и резкого роста процентных ставок — их значение будут определять льготные ипотеки. К ним относятся ипотека с господдержкой под 6,5%, семейная (от 4,5%) и сельская ипотеки (от 2,7%). Каждая из них является востребованной.
Как рассказала Ирина Киселева, все льготные ипотеки субсидируются государством, поэтому у каждой есть определенный срок предоставления. Продлевая ту или иную льготную ипотеку, правительство регулирует развитие определённой отрасли — главным образом жилищное строительство, либо процессы — в основном, увеличение численности населения, заселение сельской местности.
Так, ипотека под 6,5% стимулирует развитие строительного сектора, что, в свою очередь, должно увеличить спрос на товары для дома и сопутствующие материалы. Также ожидается увеличение количества рабочих мест и обеспечение населения относительно доступным жильем, приводит пример Наталия Пырьева. Это и есть основные плюсы данной программы.
Наталия Пырьева: «Из минусов — как раз про „относительно“ доступное жилье — оно сильно подорожало в период действия льготной ипотеки. Действительно выгодно приобрести недвижимость смогли те, кто воспользовались программой в первые месяцы ее действия. К минусам также отнесём то, что по программе можно оформить ипотеку только на новостройки, а также ограничение лимита денежных средств».
По словам Ирины Киселевой, программа «Ипотека под 6,5%" завершится летом текущего года, семейная ипотека будет действовать до 31 декабря 2022-го, а сельскую ипотеку продлевают до 2025 года. Кстати, «обычная» ипотека тоже очень востребована у населения, поскольку не все имеют желание и возможность воспользоваться льготными условиями.
Ирина Киселева: «Средняя процентная ставка по ипотеке квартиры — 8–9%, дома с землей — 8–12%. Она зависит от ключевой ставки — до 18 декабря 2020 года она составляла 4,25%. Предполагаю, что в текущем году ставки по ипотеке будут находиться в этом же диапазоне (плюс-минус 1%), хотя правительство стремится к установлению ипотечных ставок в районе 6–7% годовых».
«Первичка» или «вторичка»?
Какое жильё будет выгоднее покупать в ипотеку — первичное или вторичное — однозначно сказать невозможно, уверена Наталия Пырьева. Одно всегда связано с другим, а в условиях текущего коронавирусного кризиса перспективы на ближайшее будущее являются крайне неопределенными. Кроме того, многое зависит от личных предпочтений потенциального покупателя.
Ирина Киселева добавляет, что в настоящий момент стоимость квадратного метра в новостройке выше, чем на вторичном рынке жилья на 10–15%, но ставка по ипотеке в среднем ниже на 1–1,5%. Получается, что ежемесячные платежи практически равны. С 1 июня этого года льготная ипотека с большой долей вероятности прекратит свое действие, и ставка подрастет, а вот стоимость одного «квадрата» на вторичном рынке начнет подтягиваться к новостройкам, что опять же означает примерное равенство.
Выгода есть и будет в другом — местоположение застройки, современные планировки, инфраструктура, качество жизненного пространства, возможность вселиться здесь и сейчас. Каждый выбирает сам!
В каком банке кредитоваться?
Вот мы и подошли к главному вопросу для заёмщика — где и по какой программе кредитоваться.
Рассмотрим три самых «топовых» банка в регионе — Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк.
С января по ноябрь 2020 года Центрально-Черноземный банк ПАО Сбербанк выдал 41,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 68,7 млрд рублей, что превысило показатель 2019 года на 28,4 млрд. Что касается ВТБ, за указанный период жители региона получили в этом банке 5,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 9,8 млрд рублей(на 30% больше, чем в 2019 году). Центр ипотечного кредитования Альфа-Банка в Воронеже, начиная с весны прошлого года, выдал 444 кредита на сумму около 810 млн.
Если говорить о программах, то в минувшем году в Воронежской области пальму первенства удерживала «Ипотека с господдержкой 2020». Причём, каждый банк мог предложить заёмщикам свои преимущества. Так, Сбербанк «подкупал» воронежцев размером первоначального взноса — 15% от стоимости жилья (до 6 млн рублей для нашего региона), а Альфа-Банк «выруливал» за счёт низкой процентной ставки — 5,99%.
Отметим, что в 2020 году рынок пережил настоящий бум рефинансирования, основой которого стало снижение ключевой ставки ЦБ РФ и последовавшее за ним уменьшение ценовых параметров по ипотеке.
В Альфа-Банке подчеркнули, что у жителей региона программа «Рефинансирование» находилась на пике популярности, в основном за счёт ставки в 7,99%, доступной клиентам без подтверждения дохода. Причем, по этой программе возможно объединение несколько кредитов в один, либо получение дополнительных средства на ремонт или другие цели (допускается 60% от остатка задолженности по ипотеке).
Подведём итоги:
Несомненное преимущество ипотечного кредитования в — это отсутствие другого щадящего способа приобрести жилье. Ипотека имеет определённые достоинства, но в то же время скрывает и подводные камни. В 2021 году потенциальные заёмщики столкнутся и с тем, и с другим.
Из плюсов:
— возможное снижение ставок по ипотеке (зависит от ключевой ставки Центробанка);
— возможное снижение затрат заёмщика по ипотечному страхованию (вопрос рассматривается ЦБ РФ);
— переход в цифровую ипотеку (экономия времени, упрощение процесса оформления и обслуживания ипотеки).
Из минусов:
— высокая финансовая нагрузка на заемщика:
— ежемесячный платеж выше, чем в 2020, так как выросла цена за квадратный метр,
— платеж по ипотеке становится ощутимым бременем, поскольку зарплаты не растут, а затраты на жизнь, наоборот, увеличиваются в разы;
— сложность в получении ипотечного кредита (банки ужесточают требования к заемщикам и предмету залога).
Автор: Николай Борисов
Комментарии