Относительно недавно Воронежская городская Дума утвердила проект новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ). «За» проголосовали 23 депутата, один высказался «против», трое — воздержались. Портал ДОМОСТРОЙФ. РУ выяснил, с чем может столкнуться город после принятия этого документа в существующем виде.
Что изменилось?
В новых ПЗЗ были проработаны моменты, ранее не учтенные в правилах. В частности, чётко регламентированы нормы, направленные на поддержание комфорта и безопасности горожан. Это касается соответствия требованиям пожарной безопасности, нормам по инсоляции и естественной освещённости. Теперь всё это чётко прописано.
Также, согласно новым правилам, при возведении новых районов застройщик должен будет оставлять место для дорог. Это напрямую затрагивает развитие улично-дорожной сети, что тоже, несомненно, является плюсом.
Немаловажно и то, что устаревшие правила, по словам депутатов, не давали Воронежу развиваться и принимать ряд необходимых решений, связанных с застройкой. Отдельные пункты при этом не соответствовали действующим законам, поскольку федеральное законодательство за время действия прежних ПЗЗ претерпело массу изменений, и их нужно было учесть в новых правилах. Это позволит сократить количество бюрократической волокиты и устранить препятствия для реализации значимых для города проектов.
Всё вышеперечисленное относится к явным достоинствам новых ПЗЗ. При этом, как констатировали в региональном департаменте архитектуры и градостроительства, сильная сторона правил — уже сам факт того, что документ вступил в законную силу. Слабые стороны будут выявляться по мере возникновения вопросов и разногласий при осуществлении градостроительной деятельности.
Что станет с историческим центром?
Проект ПЗЗ был доработан исходя из пожеланий горожан, однако, всем требованиям и пожеланиям он не будет соответствовать никогда. Такую мысль высказал лидер фракции КПРФ в горДуме, председатель постоянной комиссии городского парламента по экологии и природопользованию Константин Ашифин.
Так, многие воронежцы опасаются, что новые правила развяжут руки застройщикам в освоении исторического центра города.
— В более ранней редакции была большая проблема, связанная с неограниченной высотностью застройки в историческом центре, всё это осталось и в последнем варианте, — отметил глава Института общественного контроля Вячеслав Минаков. — Это грозит существенной точечной застройкой исторического центра — наш город может потерять лицо, утонуть в море безликих многоэтажек, а это очень плохо. Кроме того открытым остается вопрос значительной дополнительной нагрузки на старую инфраструктуру.
В департаменте архитектуры и градостроительства согласились: да, в общественно-деловых зонах, многие из которых действительно расположены в центре, высота объектов, в том числе жилых домов, не подлежит установлению.
— По всей вероятности, такое решение принималось Комиссией по подготовке ПЗЗ с тем, чтобы в отдельных, обоснованных градостроительной ситуацией случаях могли быть созданы узловые планировочные доминанты, — пояснили там.
При этом следует отметить, что помимо ПЗЗ, для регулирования строительства предусмотрены и другие законы. Об этом, в частности, высказался заместитель генерального директора АО «СЗ «ДСК» по капитальному строительству Дмитрий Гладких.
— Так, в историческом центре Воронежа расположены здания, которым присвоен статус памятников или объектов культурного наследия. На территории, сопряженной с каждым таким зданием устанавливаются: охранная зона ОКН, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта, — пояснил Дмитрий Гладких. — Они подразумевают режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство как таковое или его высотность; определяют требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Сведения о границах охранных зон, зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности отображены на карте градостроительного зонирования в составе ПЗЗ. Как правило, в зонах регулирования застройки разрешается появление новых объектов. При этом к параметрам, особенно — высоте, предъявляются особые требования.
Сюда, например, можно отнести ограничения по приаэродромным территориям, которые также регламентируют высотность объектов (абсолютную отметку над уровнем моря). Исторический центр города расположен на правом, высоком берегу реки Воронеж, что также влияет на предельно допустимую высоту объектов.
Чрезвычайно строгие требования, как отметили в департаменте, предъявляются также и к архитектуре новой застройки. Их выполнение необходимо для сохранения восприятия объектов культурного наследия.
Однако тут уместно вспомнить об отеле Marriott — футуристическом высотном здании, возведённом в 2017 году как раз в историческом центре. У многих общественных деятелей, а также простых воронежцев, его появление там вызывало (да и сейчас вызывает) определённые вопросы. В частности, неоднократно была высказана мысль о том, что отель явно не красит проспект Революции, а скорее наоборот.
Подобные разговоры, конечно, можно отнести к сугубо эстетическому аспекту, однако, смеем предположить, это и есть вопрос «сохранения восприятия», о котором говорилось выше.
Нет Генплана — нет ПЗЗ
Одним из острых моментов Генплана, а соответственно и ПЗЗ, является более глобальный вопрос — о «проектируемых границах» Воронежа.
Напомним, что согласно санитарным нормам, в городе должно быть не менее 16 кв. м. озелененных территорий на каждого жителя. Что касается столицы Черноземья, эта норма выполнима лишь в одном случае — если Рослесхоз передаст областному центру 656,42 га леса. Но «лесники» так и не согласовали передачу своих земель, поэтому границы города и получили статус проектируемых.
По мнению Константина Ашифина, подобное положение вещей не сулит «ничего катастрофического», а правила надо было принимать, чтобы не тормозились программы развития, связанные с градостроительной деятельностью, благоустройством и тому подобными вещами.
Генплан принимали с тем расчётом, что в дальнейшем Рослесхоз согласует передачу своих земель, но он не согласовал. Во всяком случае, пока. Поэтому и появились «проектируемые границы».
В ассоциации «Новый город», между тем, , что такого понятия как «проектируемая граница» не существует — она либо есть, либо её нет. Общественники ссылаются на действующее градостроительное законодательство и федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (статья 11 «Границы муниципальных образований»).
«Таким образом, в Воронеже нет никакого законно действующего Генплана, границы городского округа не зарегистрированы. Нет полноценного Генплана, не может быть и ПЗЗ, — пишут в telegram-канале ассоциации. — Если федеральный центр или контролирующие органы узнают о происходящем в Воронеже, то тогда уже мы запасёмся попкорном и будем смотреть, чем это всё закончится».
В департаменте архитектуры и градостроительства, между тем, отметили, что в части установления границ населенного пункта Генплан не действует, однако его положения применяются в части размещения объектов капитального строительства, а также функционального зонирования территории за исключением зон пересечения с землями лесного фонда.
— Администрация городского округа продолжает работу с Минприроды и Рослесхозом с целью решения вопросов увеличения площади города за счет включения отдельных участков земель лесного фонда и официального установления границ города Воронежа, — добавили там.
Работа продолжается уже с декабря 2020 года (именно тогда был принят проект актуального Генплана), и как скоро она завершится, мы не знаем. А это означает, что новый Генеральный план, как и новые ПЗЗ, ещё какое-то время останутся довольно спорными документами (а если и не спорным, то, по крайней мере, вызывающими определённые вопросы). Поэтому слова про попкорн, приведённые выше, также не потеряют своей актуальности.
Комментарии