Портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ пообщался с воронежскими риэлторами и застройщиками о дальнейшей судьбе регионального рынка недвижимости. В целом эксперты высказались единодушно — ожидать более выгодных условий приобретения жилья в 2022 году было бы ошибкой. Они также отметили, что своё развитие получат некоторые тренды и тенденции, наметившиеся ранее. Поэтому разговор о прогнозах на текущий год было бы целесообразнее начать с подведения итогов года 2021-го.
Цены и спрос
По словам специалиста Центра недвижимости и юридических услуг «Квадратный метр» Алексея Ковтуна, с 2020 года в стране шло снижение ипотечной ставки, что резко подогрело спрос на недвижимость.
— Весь 2021 год уровень спроса не менялся, — рассказывает он. — Параллельно с этим наблюдался значительный рост цен на строительные материалы. Пандемия и связанные с ней ограничения привели к тому, что многие рабочие из ближайших государств не смогли приехать на стройки. Темпы строительства снизились, себестоимость квадратных метров выросла, но спрос при этом не снижался.
Это привело к значительному увеличению стоимости жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости. В среднем по Воронежу за год новостройки выросли в цене на 26%-30%. Однако, не стоит забывать, что рост цен на новостройки по всей стране продолжается уже в течение двух лет, напоминает президент Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова.
— Если брать период с января по декабрь 2021 года, то стоимость первичного жилья увеличились на 26%, — говорит она. — Рекордсменами стали квартиры-«студии» — они подорожали на 37%, при этом цена за квадратный метр в них выросла с 76400 до 104901 рублей. Цены на однокомнатные квартиры подскочили на 27,5%, двухкомнатные подорожали на 26%, трехкомнатные — на 15,5%, а 4-х комнатные — на 7,8%.Наибольший рост цен был зафиксирован в Центральном, Ленинском и Железнодорожном районах. При этом, показатели менялись равномерно в течение всего года.
Стоит отметить, что несмотря на рост цен, в 2021 году жители Воронежа и области приобрели куда больше недвижимости, чем годом ранее.
Так, по данным регионального Управления Росреестра, в минувшем году в Воронежской области было заключено 16547 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Из них договоры на жилые помещения составили 91%, то есть 15122.
Любопытно, что общее количество ДДУ почти на 20% (13650) превысило показатели за аналогичный период 2020 года и находится ближе к уровню 2019-го. Напомним, что тогда наблюдался значительный рост заключения таких договоров перед переходом на счета эскроу.- Это может свидетельствовать о тенденции к стабилизации рынка первичного жилья, а также показывает высокую значимость роли ипотечных программ, прежде всего с государственной поддержкой, для текущего рынка недвижимости, — заключила глава Управления Росреестра по Воронежской области Елена Перегудова.
Предпочтения покупателей
Потребительский спрос 2021 года обозначил тренд на улучшение жилищных условий, который существует до сих пор — купить квартиру в настоящее время хотят 28% жителей города и области.
По словам Наталии Колесниковой, в минувшем году наибольшей популярностью в Воронежской области пользовались, студии и однокомнатные квартиры, на долю которых пришлось 62–64% от общего объема продаж. Как поясняет Алексей Ковтун, это связано с их доступностью.
— Молодые люди, которые приобретают первую недвижимость в своей жизни, скорее выбирают компактное и доступное жилье. Такое жилье предпочитают около половины покупателей. Около 30% выбирают двухкомнатные квартиры, а оставшиеся 20% распределяются между покупателями квартир с тремя и более комнатами, — подчёркивает специалист Центра недвижимости и юридических услуг «Квадратный метр».
При этом, отмечает Наталия Колесникова, 87% покупателей являются жителями Воронежа и области.
— Средний возраст покупателей от 25–35 лет, этим и объясняются их предпочтения: очень важна инфраструктура — все в доступности, при этом чаще стоит вопрос «двор без машин», отделка важна, но уже к качеству большие запросы, — рассказывает президент Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья». — С появлением жилых комплексов стали меняться предпочтения, стало важно и озеленение, и управляющая компания, школы и новые детские сады. Но приоритетными параметрами остаются цена/качество/сроки сдачи.
Несмотря на всё вышесказанное про студии и «однушки», по данным воронежской компании АО «СЗ «ДСК» люди стали чаще покупать двух- и трехкомнатные квартиры.
— Имелись периоды, когда их просто не было в продаже. Это порядка 52% от общего количества продаж. В то время как в более ранние годы за однокомнатными квартирами сохранялось абсолютное лидерство — до 80% продаж, — рассказали в ДСК
По словам застройщика, среди двух- и трехкомнатных квартир можно выделить тенденцию покупательского спроса на варианты с меньшей квадратурой. К примеру, если раньше покупатели 3-х комнатных квартир предпочитали площадь в 80–100 м², то в прошедшем году чаще покупали трешки 70–75 м². Исключение здесь — размер кухни: покупатели предпочитали крупногабаритные.
По-прежнему в 2021 году был высок процент сделок с использованием ипотечных средств — 78,5%. Особо востребованными были строительные позиции, наиболее близкие к сроку сдачи (менее года).
Инфляция и господдержка
Как отмечают в компании ДСК, в 2021 году был отмечен рост цен на квартиры во всех районах города. Тенденция продолжится и в 2022 году по целому ряду причин:
- стройматериалы, становятся дороже (рост на отдельные позиции составляет от 30 до 200%);
- дорожает стоимость выполнения работ, в том числе из-за дефицита иностранной рабочей силы;
- ипотечные программы все еще работают и «подогревают» спрос;
- пандемия побуждает людей стремиться к изоляции (переезду в собственное жилье) и к улучшению жилищных условий.
Ко всему вышеперечисленному Наталия Колесникова добавляет ещё два момента:
- ужесточение денежно-кредитной политики государства,
- повышение ключевой ставки.
Только официальная инфляция составляет 8,4%, и в зависимости от того, как она будет разгоняться в течение года, будет развиваться тот или иной сценарий.
— Цены, безусловно, будут расти, в пределах 9–12%, если инфляция останется на прежнем уровне, — говорит президент Ассоциации «Эксперты Рынка Недвижимости Черноземья». — Количество предложений качественных объектов при этом будет достаточным, а сроки строительства удлинятся с 1,5 до 3 лет. Что же касается господдержки, то её масштабов явно недостаточно в свете имеющихся у населения потребностей. Все эти параметры не ведут к падению цен на недвижимость, а только снижают и без того невысокую доступность жилья.
По мнению специалиста, количество сделок на вторичном рынке, скорее всего, уменьшится. Это произойдёт из-за роста ипотечной ставки. Здесь поведение цен будет зависеть также от уровня инфляции и количества предложений на рынке недвижимости.
— В 2022 году динамика рынка так же будет снижаться, и вернуть бывалый спрос смогут только солидные меры поддержки со стороны государства, — добавляет Алексей Ковтун.
В компании ДСК подчёркивают, что дополнительная финансовая нагрузка на покупателя может лечь и в виде увеличенной ипотечной ставки.
— В 2021 году ЦБ РФ поднял ключевую процентную ставку до 8,5%. По мнению экспертов, это не предел, и она может превысить 10% в 2022 году. Вслед за ключевой растут и банковские ипотечные ставки, — считает застройщик.
Так, ВТБ стал первым банком, поднявшим ставку по ипотеке до 10,3% годовых. Аналитики сходятся во мнении, что вскоре она перейдет к двузначным значениям и в других банках.
- Следовательно, ожидать более выгодных условий приобретения жилья в 2022 году было бы ошибкой, — резюмируют в ДСК. — Оптимальное время для покупки квартиры — когда у покупателя есть средства на первоначальный взнос.
По словам Наталии Колесниковой, уникальность 2022 года будет в том, что два процесса — рост цен на недвижимость и наличие спроса на неё — могут не зависеть друг от друга.
— Послужит ли недвижимость источником инвестирования или же способом сохранения денежных средств, будет определяться уровнем инфляции и господдержкой, — говорит специалист. — В общем, со всех сторон мы заходим в достаточно сложное время, где важно сохранять динамику принятия решения, но при этом рассматривать все внешние факторы на момент сделки.
Комментарии