Отделка под ключ в новостройке: основные этапы, плюсы и минусы

Современный рынок недвижимости весьма разнообразен и изобилует предложениями на любой вкус. При покупке квартиры можно выбрать не только район проживания, этаж, количество комнат, но и вид отделки. А это довольно весомый критерий, ведь от сделанного выбора будет зависеть окончательная цена заветной жилплощади.

Какие виды отделок бывают

Отделка бывает нескольких видов: черновая, предчистовая и чистовая (под ключ). Обычно все работы выполняет и оплачивает застройщик, и в конечном итоге вы получаете скромный ремонт по типовому проекту. Но отделку под ключ можно сделать и самостоятельно - такой вариант подойдёт тем, кто хочет иметь квартиру с уникальным дизайном. Вы заказываете уникальный дизайн-проект на свой вкус и обговариваете детали, вплоть до цвета светильников. Однако и платите за это сами.

Черновая отделка. Подразумевается, что все поверхности готовы для дальнейшего ремонта. В квартире выполнена стяжка пола, стены выровнены и отштукатурены.  В подобной квартире также можно обнаружить радиаторы отопления, заботливо установленные застройщиком, электропроводку, вентиляционные системы. Это наиболее популярный и экономичный вариант отделки.

Предчистовая отделка. Такой вариант можно считать промежуточным этапом. Он предполагает, что все черновые работы уже выполнены, но еще требуется косметический ремонт. В этом случае квартира напоминает светлую коробку, поэтому тип отделки называют white box.

Чистовая отделка (под ключ). Ко всему вышеперечисленному сюда добавляются обои, напольные покрытия и двери, натяжные потолки, а также плитка в ванной, часть сантехники, розетки и электрощиты. Останется только купить мебель.

На какие этапы делится отделка под ключ

Отделка под ключ – самая трудо- и финансово затратная из всех вариантов. Она включает в себя одновременно все другие виды отделок. Очень часто ОПК сравнивают с капитальным ремонтом. И не зря, потому что подготовка к этим процессам проходит практически одинаково. Отделка под ключ состоит из следующих этапов:

• Приемка квартиры у застройщика. Люди, знакомые с ситуацией, рекомендуют приходить на приёмку со своим замерщиком. Ведь если найдутся недочеты, то застройщик должен устранить их в течение 45 дней. На это время доступа в квартиру у вас не будет.
• Подготовка проектной документации. На основе замеров составляется дизайн-проект. Но это необязательно – при должном уровне знаний можно воспользоваться бесплатным онлайн-проектировщиком, и тем самым сэкономить.
• Разработка плана перепланировки. На этом этапе готовятся планировочные решения, которые потом согласуются в соответствующих инстанциях.
• Составление сметы на каждый этап ремонта. Здесь учитывается стоимость черновой и чистовой отделки, доставка и разгрузка материалов, работа специалистов и прочие нюансы. Общую смету утверждаете вы сами и прописываете это в подрядном договоре.
• Закупка строительно-отделочных материалов. Иногда на этом этапе тоже удается сэкономить. Это происходит, если у подрядчика имеются связи с оптовыми магазинами.  
• Демонтаж и строительные работы. Сюда входит вся грязная и шумная работа. Если в планах фигурирует перепланировка, то как раз на этой стадии сносятся старые стены и строятся новые. Если же это не намечается, то со стен просто демонтируют старую отделку. Также вскрываются полы до стяжки или плит перекрытия, а при необходимости меняются окна и двери.
• Разводка/замена инженерных коммуникаций и электрической проводки. В новостройках с черновой отделкой выполняют разводку сетей, а также прокладывают электропроводку. В старых квартирах к проводке добавляют инженерные коммуникации.

Далее следует черновая и чистовая отделка квартиры, монтаж и подключение сантехники, интерьерные работы (сюда входит установка плинтусов, розеток, выключателей, межкомнатных дверей), уборка квартиры, вывоз строительного мусора и, наконец, финальная проверка качества ремонта и приёмка квартиры заказчиком.

Плюсы и минусы отделки под ключ

Плюсов у отделки под ключ довольно много, и вот наиболее весомые из них:

• Относительно быстрый ремонт. Не нужно тратить время на поиск новых исполнителей на каждом этапе. Вам не обязательно разбираться во всех нюансах, нужно лишь общее понимание происходящего. Работы выполняются по заранее подготовленному проекту и смете. Все розетки и выводы сантехнических труб будут расположены в соответствии с пожеланиями заказчика, что тоже является существенным плюсом.
• Экономия бюджета. Смета значительно ниже, поскольку все работы проводятся в комплексе. 
• Дополнительные работы. Уборка строительного мусора после каждого этапа тоже входит в стоимость. По вашему желанию вам могут даже расставить мебель.
• Квартира будет готова к заселению. Но это в идеале. Иногда заказывать мебель и бытовую технику приходится самому. Изготовление и доставка при этом могут занять до 30-60 дней.

Однако есть один существенный минус отделки под ключ: найти порядочного и ответственного подрядчика бывает непросто. На поиск может уйти много времени.  Можно запросто нарваться на «случайных людей», что приведет к куче проблем в процессе ремонта.

Как выбрать надежную бригаду для ремонта

Условно всех ремонтников можно разделить на несколько групп:

• Частники. Это одиночки широкого профиля. Как правило, им хорошо даются только определенные виды работ. По желанию заказчика они могут привлечь специалистов узкого профиля из числа знакомых. Их услуги обходятся дешевле, но взаимодействие с ними обычно строится на взаимном доверии. Это может добавить лишних проблем.
• Бригады строителей. Плюс этого варианта в том, что заказчик контактирует только с прорабом, а он сам укомлектовывает бригаду нужными специалистами, закупает стройматериалы и т. д. Однако, как и в первом варианте, они часто работают неофициально, на условиях устной договоренности.
• Строительные компании. Их услуги стоят дороже, но они предоставляют гарантию на свою работу. С такими компаниями заказчик заключает официальный письменный договор, что помогает минимизировать риски.

В каждой из перечисленных категорий легко нарваться на недобросовестных работников.

Поэтому не торопитесь с выбором, обдуманно подойдите к поиску исполнителя. При изучении отзывов в интернете обращайте внимание на те, что содержат фото чеков, договоров и иную доказательную базу. Во всех остальных случаях отзывы могут оказаться покупными, в том числе и негативные, ибо чёрную конкуренцию никто не отменял. 

Если бригаду вам порекомендовали знакомые, не стесняйтесь попросить их показать вам результат работы вживую. Подробнее расспросите у них впечатления от взаимодействия с этими рабочими.

Избегайте компании, который отказываются заключать письменный договор подряда на работы или предоставлять чеки. Подписывая документ, обратите внимание, чтобы в нем были указаны следующие сведения:

• ваши данные и данные подрядчика (ФИО, юридический адрес и адрес офиса компании, телефон, паспортные данные, полное название фирмы, ИНН, ОГРН);
• дата заключения договора;
• список работ, которые строительная фирма обязуется выполнить;
• адрес выполнения работ;
• сроки выполнения работ (можно указать общий срок, а можно разбить на этапы);
• порядок оплаты работ. Не стоит соглашаться на 100% предоплаты. Лучше указать оплату за фактически выполненный ремонт, либо поэтапную оплату;
• кто, какие и сколько предоставляет стройматериалы;
• гарантийный срок на работы. Закон не обязывает его устанавливать, но лучше подстраховаться;
• подписи обеих сторон.

Как контролировать исполнителей

Для начала нужно получить общее представление о ГОСТах и СНиПах по разным вопросам. Не обязательно изучать тонны специализированной литературы, достаточно почитать статьи в интернете, понятные каждому. Увидев, что заказчик более-менее в теме, подрядчик будет более ответственно подходить к выполнению своих обязанностей.

Очень важно владеть ситуацией уже на этапе составления сметы. Как раз в этот момент недобросовестные подрядчики могут обсчитать заказчика. Чтобы свести риски к минимуму, знающие люди советуют приглашать нескольких замерщиков. Главное условие – они не должны знать о существовании друг друга. Предоставленные ими сметы следует потом сравнить и сделать соответствующие выводы.

И снова напоминаем, что обезопасить себя от мошенников поможет официальный письменный договор.