Виртуальный горизонт: почему продажи открыты, а стройки нет

В 2026 году покупатели всё чаще сталкиваются с парадоксом: продажи открыты, ДДУ регистрируются, а на площадке — пустырь. Схема «отложенного старта» законна. Девелопер получает разрешение на весь массив и вправе начать продажи, даже если срок сдачи — через 7–10 лет. 214-ФЗ не требует немедленного выхода техники: юридический ориентир — только дата передачи ключей, указанная в договоре.

Главный бенефициар модели — финансовая устойчивость проекта. Деньги за «дальние» корпуса лежат на эскроу и помогают снижать ставку по кредиту для текущих очередей. По сути, покупатели будущих домов участвуют в удешевлении стройки тех объектов, которые возводятся сейчас. Эскроу защищает вклад, но не возвращает потерянное время.

Что обсуждают покупатели на форумах:

«Купили на старте из-за низкой цены. Полтора года ездим на стройку — там даже забора нет, просто пустырь. В отделе продаж говорят: „Сдача в 2030-м, всё по графику“. Но ипотеку-то мы платим уже сейчас! Ощущение, что мы просто дали застройщику беспроцентный кредит, чтобы он достраивал соседние очереди».

«Самое обидное — инфляция. Наши деньги лежат на эскроу „мертвым грузом“. Пока застройщик тянет с выходом на площадку, стройматериалы дорожают. Боимся, что через три года он скажет: „Денег не хватило, подписывайте перенос срока или забирайте свои обесцененные миллионы“. А на них к тому времени уже ничего не купишь».

«Выбирали квартиру с видом на парк на 15 этаже. Два года тишины, а когда наконец подали извещение о начале стройки — сюрприз: этажность подняли до 25, а вместо парка теперь вторая „свечка“ окно в окно. Оказывается, пока дом существует только на бумаге, застройщик может перекроить проект как угодно».

Риск здесь прежде всего экономический. Пока дом существует на чертежах, капитал не работает, а инфляция его размывает. Дополнительная точка риска — «допник» о переносе сроков: подписывая его, покупатель может лишиться права требовать неустойку за первоначальную дату.

Перед сделкой стоит проверить статус корпуса в ЕИСЖС на портале наш.дом.рф. Если нет извещения о начале строительно-монтажных работ, значит проект пока в финансовой фазе, а реальный старт строительства отложен. В 2026 году юридическая чистота сделки уже не означает, что на площадке работает экскаватор.