Котлован: как устроена экономика и безопасность на старте строительства

Покупка квартиры в еще не построенном доме — это этап, когда на месте будущего жилого комплекса только ведутся земляные работы или закладывается фундамент. Для рынка недвижимости это точка отсчета, где пересекаются минимальная цена входа и самый широкий выбор планировок.

Разбираемся, как устроены продажи на старте и на что обращать внимание в документах, чтобы ожидание ключей было прогнозируемым.

В чем логика раннего входа?

Для большинства покупателей приобретение жилья на этапе фундамента — это прежде всего способ снизить итоговую стоимость покупки. Традиционно, по мере готовности дома цена квадратного метра возрастает. В зависимости от проекта и рыночной конъюнктуры, разница в стоимости между стартом работ и моментом ввода в эксплуатацию может составлять от 10% до 30%.

Помимо финансовой стороны, старт продаж дает преимущество выбора. Это период, когда в экспозиции представлены все квартиры. Можно подобрать оптимальный вариант: с гардеробной, окнами на солнечную сторону или на определенном этаже — такие лоты обычно первыми «вымываются» из предложения.

Текущая ситуация на рынке Воронежа

Если опираться на актуальные данные проектных деклараций, активность застройщиков сегодня сосредоточена как в сложившихся микрорайонах, так и в новых точках роста. Сейчас на ранних стадиях (подготовка площадки или устройство фундамента) находятся следующие проекты:

• Левобережный район: здесь продолжается развитие крупных жилых кластеров. На этапе котлована находятся новые очереди в ЖК «Озерки» (позиция 38) и масштабный проект ЖК «Алые паруса» (позиция 2).
• Советский район: на улице Ворошилова начались работы в первом этапе ЖК «Притяжение» (секции 1-3). Также в этой локации на этапе фундамента находятся сразу два этапа ЖК «Мармелад» (позиции 5к).
• Центральный район: в прибрежной зоне стартовало строительство ЖК «Эклипс» (ул. Массалитинова).
• Железнодорожный район: активно осваивается микрорайон Восточный, где на стадии котлована находятся новые дома проекта «По ул. Изыскателей» (позиции 7 и 8).
• Ленинский район: в районе улицы Матросова началось строительство новых позиций (5 и 7) в проекте «Суворов-Сити 2».
• Пригород и область: активное строительство на ранних стадиях ведется в городе Павловск (ЖК «Тургенев», поз. 5).

Важно: стадия котлована в активно строящихся домах может смениться монтажом первых этажей в течение одного квартала. Найти такие предложения на старте продаж можно в разделе «Новостройки в Воронеже», выбрав фильтр по этапу строительства.

Безопасность и механизмы защиты

Современные правила рынка делают покупку на ранних этапах прозрачной. Основной инструмент защиты — эскроу-счета. Деньги покупателей не поступают напрямую застройщику, а «замораживаются» на специальных счетах в банке до момента ввода дома в эксплуатацию. Само строительство ведется на проектное финансирование (кредитные средства). Эта схема минимизирует риски: если обязательства не будут выполнены, банк возвращает средства покупателю.

Работа с данными: на что смотреть в документах?

Чтобы получить объективную картину, стоит изучить параметры в карточке объекта и проектной декларации:

1. Назначение земли. Участок должен быть предназначен именно для жилищного строительства.
2. Срок передачи ключей. Важно различать дату ввода в эксплуатацию (завершение стройки) и дату передачи ключей (момент получения права зайти в квартиру).
3. Банковская аккредитация. Если крупные банки выдают ипотеку на этот объект, значит, проект прошел их внутреннюю проверку безопасности.

Краткий словарь этапов

• Пятно застройки — территория, на которой непосредственно будет стоять здание.
• Нулевой цикл — комплекс работ по подготовке основания: от рытья котлована до устройства фундамента и подвала.
• Позиция — номер дома внутри жилого комплекса согласно генплану (может отличаться от будущего почтового адреса).

Тенденции рынка

Анализ динамики цен последних лет показывает, что из-за стоимости банковского финансирования разница в цене между котлованом и готовым домом стала более сбалансированной. Тем не менее, покупка в нулевом цикле остается наиболее эффективным способом зафиксировать цену и получить доступ к лучшим планировкам в рамках конкретного жилого комплекса.

Информация носит справочный характер и основана на открытых данных проектных деклараций застройщиков на текущий период.